人生嘛

兔子是覺得政府都在開各種青貸方案
就是想要保房價
以後也不太會有機會跌啦

有自住需求的話真的要買
不一定要現在上車
但未來理想的話還是有自宅比較好
長期關注一下相關資訊
不然有性價比很高的訊息也輪不到自己

雖然目前兔子的工作室
是因為CP值真的很高 成交價格比銀行估價還要低
因此長輩願意抖內部分

但要找到找這種CP值真的很高的房子
真的是兔子和自家長輩
幾乎所有空檔都在網路各種搜索相關資訊
搜尋了十多年
從高中大學沒存款的時候就開始看的

然後微妙的我和我媽都看到同樣幾間可以去看的...
也錯過了很多

還好錯過的沒買 永遠有更喜歡的

曾經兔子只有50萬的時候
在想50萬能買什麼房
當時成大附近有學生套房68萬
但想到我不想住南部
租人也不好管理
最後沒買其實很可惜....

還好沒買 不然沒辦法首購

買房攻略第一步1.
就像看小說一樣瘋狂的搜索
591+永慶網站+信義網站+臉書社團
依照不同的主題性開始看

假設預計買1000萬以內的房
搜2000萬售價的

拿個例子
兔子很愛觀察的寧夏夜市旁某大樓
開價小套房都一千多萬
但最近實價登錄點進去看
跟本六百多萬成交......

兔子認為不要局限於舒適圈的地區
兔子之前的例子
因為以前都住在中山區和內湖區
原本都習慣搜索這兩個區域

但某天腦抽發現很多地方交通到兔子的活動範圍
其實比這兩處地方還快
也考慮過青埔（到北車比內湖到北車還快

按最後機緣的住到大同區...

中間還想過要不要搬去台中或台南
台中中古屋好多好棒的（台北人眼中很有CP值
新房子就不太考慮
兔子偏好10～30年屋齡的房子
因為該有的問題都出來了
公設比沒這麼高
還可以繼承原裝潢.....（算起來起碼省300萬

然後新房子其實算是被高估的
房屋價值會折舊
主要漲價的是土地持分

兔子同輩二三十歲的朋友
有買的則是買在台中和新竹為主
因為工作和性價比
也很高興他們在這一波之前就上車了.......

其實四十年前 三十年前 二十年前 十年前
就一直在呼籲房價的一定會大跌的那些人
他們也算是誤人子弟了
這種事情真的是看個人需求
考慮很多的人永遠下不了手
有需要的人總有一天還是需要

買房雖然大幅降低生活品質
但買到的安全感完全可以cover

雖然說少子化
但少子化情況下工作只會更加集中
中老年也不可能瞬間死光一票人
現在人長壽很多

不要跟長輩住在一起反而最有生活品質

房價大跌的年代我們估計活著碰不太到

買房攻略第二步2.
到處取經 到處現場看 到處比對

不要看什麼都覺得不錯
儘量先看缺點再評估優點
也不要看各個位數案子就忍不住簽下去
多比較多多參考
沒買到就是無緣不用惋惜

不要追高 真的不要追高
合適最重要
不然寧可不要買也不要買錯

如果只是想要大坪數市中心低總價，那真的還是醒醒，大家都想要而且當心買到晴天娃娃屋

那如果不相信有鬼的話看上凶宅的折扣可以入手嗎

房價要跌也是緩跌，能緩漲就不錯了。
房價也是重要的國民所得，國家不可能真的讓房價大跌。

meine_Leiche: 可以 價差很大非常大 但會比較難脫手

ajonging: 對呀 那是國民資產

寫到一半睡死了 結果意外很多人看
那我有空再補充一點 先繼續包包裹

說起來兔子買現在的工作室
是沒有透過仲介的
省了好幾百萬............

不要透過仲介的方法有幾種
價格絕對會比較有空間
一般來說原屋主也沒有仲介那麼經驗豐富的談價技術
但不能問仲介又跑來找屋主喔 同一間房屋的話一開始就不能問仲介 不然道義法律可能都有問題
1.直接確認是哪個社區，問大樓管理員有沒有辦法聯絡到要出售的原屋主，原屋主通常為了省手續費會很樂意自己帶看
（通常仲介手續費 出售方4% 購買方1% 價格也會抬高幾百萬總價）
2.若是成交 談好誰出代書，且必須用履約保證（找仲介最大的安全也是因為有履約保證 但這個代書可以辦）

購屋流程基本上是

下斡旋金（有誠意談價）～成交～下訂金（一方反悔另一方得賠償）～等貸款～貸款下來也履約保證帳號後～交屋（交屋後原屋主才會拿到錢）

再來新建案也會分兩種戶
建商戶和地主戶
有時候會委仲介
但自己聯絡建商或地主的話
通常空間也更多

有時候還可以跟建商多凹一點配備
他們叫貨裝潢比較便宜

如果真的很喜歡一間房子
理想的話白天和晚上
屋內和周邊
都要看一下 多看幾次

鄰居或附近居民也可以聊聊天
鄰居友善程度也會影響到居住舒適度
在地NPC也會提供意想不到的資訊

看了沒買不要不好意思
看了必買才是奇怪的現象

再來是貸款問題
這邊注意一下最多人不知道的是
貸款成數方面

能貸的比例主要是你的入手價
和銀行的房屋評定現值（實際價值 實價登入行情 屋況等等）
擇低的一定比例衡量

很少房子可以真的貸到8成
除非你的入手價真的超級低
低到銀行也覺得你買得很划算

15坪以內的小套房
在之前央行限貸令有限制只能貸到5～6成（這個我不知道有沒有改 但看起來好像一樣也是這個比例
是權狀15坪以內
也就是說你可能會看到一個低總價的幾百萬台北市小套房中古屋
750萬 每坪50萬 但你需要備300萬頭期
而如果1200總價的小兩房 每坪50萬24坪
你也是需要備300萬頭期

貸款比例要按個案讓銀行算
（購買價格 銀行評定的房屋價值）
不是算你收入多少可以貸多少
和信貸概念不太一樣

但是沒有穩定金流和一定信用點數
他們一開始就不會給貸
連算都不幫你算

很多人以為銀行入賬就是收入
但基本上是要有申報國稅局的那種才算
如果你是長輩分批贈與
那在買房之前都要放同個帳號不能領出來
要存在一段時間的現金
才不會被銀行直接拒絕當洗錢的...

再來職業別也會影響到貸款容易度
自營業自由業
非薪轉個體戶
就爆炸難貸款
這也是之前我碰到的最大問題

https://m.591.com.tw/...
這個是房貸還款計算器
可以善用一下

然後貸款合約也要注意
是不是可以提前還本的
有的不行
如果可以可以提前還本
這樣也會少付利息

不好意思剛剛工作忙到現在
如果有其他問題也歡迎問問（想不到適合的話題

但我自己看臉書社團體感凶宅還是很貴，而且愛漲就漲。
是不是因為裡面很愛發文的都是房仲啊......。
話說現在如果賣出去是第三手好像就不用告知是凶宅了，法律是這樣改的吧？

會貼在電線桿的也很貴

也有考慮過法拍屋，但不能事先看屋根本等於不要買比較好

meine_Leiche: 看你貴的定義？你有跟同社區的實價登入比較嗎？

meine_Leiche: 總不可能一兩千萬的房子變成一兩百萬就是（

同社區的好像沒有耶。我覺得如果30年老公寓超過500萬=貴。新的一戶1000萬以上=貴。

meine_Leiche: 要看地點和周邊房子和空間大小
不能直接這樣定義價格
因為土地持分還在

meine_Leiche: 台北市的話這個是便宜到放出來就會有人買的低總價....

可能我不會考慮台北市所以覺得這樣在臺南跟高雄很貴吧

meine_Leiche: 那也是要看當地行情
台南高雄不同區域和街道還是差很多

好像也是
而且縣市合併以後大到有些地方還是沒車等於沒腳

meine_Leiche: 可以先了解附近的房價去推算
但理想還是建議不要買凶宅

好奇除了想搬家很難脫手之外有什麼其他理由嗎

meine_Leiche: 沒有人長期維護的話
屋況也通常較差
可能要花幾百萬維修裝潢甚至治漏水

那好像跟之前我看的一棟200多萬老公寓但是屋況接近廢墟一樣，很難整理。而且光是等裝潢就不知道要多久多貴還有中間產生的問題（

天花板的木頭還會掉下來

meine_Leiche: 比較久沒人住的房子就是會有這個問題
潮濕
更何況凶宅

我看到那戶快20年沒人使用了ww好像還連自來水都要重接

meine_Leiche: 其實一年沒用的房子 就可能會有水管方面的毛病
會有臭味或沒有很通順

難怪大家會說房子有人住比較不會壞掉

meine_Leiche: 畢竟住的人不會讓他爛到一定程度
米奇妙妙屋就是例外

而且其實弄水電也是大工程了

meine_Leiche: 而且現在超貴又難找 真的是缺工

天啊，裝潢師缺工喔

如果只是普通水電的話，我看換水管跟一些配線都收費不貴。但屋況差我就不敢確定ㄌ。

meine_Leiche: 那些都是基礎報價
通常收費按情況會高很多

對，差到管線需要重接的肯定不會便宜

meine_Leiche: 甚至有的太老根本不能換

更麻煩的還是整棟大樓都很舊的真是遷一髮動全身

還要表決才決定修不修

meine_Leiche: 所以大樓維護好不好也要打聽

原來如此，感謝

分享一下，室內裝潢工程去年拆除費用大概抓一坪8-10萬（就是打到樑柱見底、再評估是否要做防水工程或徹底抓漏）、屋頂防水工程40萬、一間廁所連工帶料抓20萬，進出防護、結尾清潔、垃圾清運通通另計；
台北還有跑室裝申請流程8-10萬、防火大門一扇8-10萬等必定支出費用，
而料跟工還會漲，報價最多只有15天內有效，開工後各個工程也不見得能順利銜接或如期完工。

所以老師們說，如果裝潢預算200萬、要有心理準備要很多固定成本高到無法再含家具家電採買，或是必須降低材質需求等等。

另外如果要動結構或是防火設備不符規定，也都要另外跑專業調整、認定跟被罰款改正等等的內容。

WCN8: 謝謝謝大大分享

海巡看到這噗，收穫良多感謝噗主，最大的心理障礙是跟房仲或是當地人搏感情

hakosaki214: 不用博感情～
做好想了解的清單
理性一點一點問下去就可以

好 謝謝噗主，我還在看原噗的資訊跟選址階段而已 ，好像都是預算先決沒得挑....

hakosaki214: 基本上實價登錄通常有落差
也可以看看預算再高一點的比對實價登錄談看看

另外如果有尋屋需求
其實也可以把自己的需求和預算列清單
給信任的房仲
有些房仲若是有好案子可能會優先聯絡

好謝謝噗主，我有找到大多是看同區域實價登錄然後頂多問看看9~95折有沒有機會，至於信任的房仲可以將一下怎麼認識嗎？謝謝

hakosaki214: 不要談折數
房子沒在講折數的
都是直接講實際坪數 每坪單價和總價
可以的話從比實價登入低開始出
買的話除非超級喜歡
也盡量不要買比實價登入高

至於信任的房仲
可以多看幾家
看看他們的談吐適不適合你
浮誇的話要小心
然後也要看看積極度

之前我大學的時候帶我高中的弟弟去賣地
先去一家大牌連鎖房仲公司
就被他們放在旁邊冷處理一小時到我們受不了直接走
後來到隔壁比較小規模的有位菜鳥房仲就很積極
我們就和那位積極的合作

去找仲介也盡量不要打扮的太高級 看看對方會不會大小眼 會的話就不要繼續合作

好 感謝噗主的指教，收益良多