以下針對投資比較常被推銷的20-30平米左右的1K公寓小套房，不討論其他類型物件，但成本的基本觀念通用。

首先要知道日本銀行放貸跟台灣銀行有一個很大的差別：日本房子折舊的觀念非常強。

RC公寓法定年限是47年、木造房是22年，投資房即使是買好地點的高級公寓，一旦房齡超過20年就很難全貸=有足夠資金買的人變少=通常房價會跌。

日本也沒有房貸還幾年後可以拿同一間房再去增貸這種事。

雖然日本貸款有分自住房和投資房，前者對房齡的要求比較寬鬆，條件好的可能到30年都還能全貸下來，但一般來說這種小1K房型不太會被認為是自住用，申請自住貸款容易不過。

再來是日本法規對房客的保障比較完善，一般的契約除非房客主動要搬走，房東不能隨便叫房客搬走，要收回來自用也不行，所以投資物件通常就是買來收租用，轉賣帶房客的物件很常見，也因此在買賣方都是以投資的角度看待之下，除非租金有成長的潛力，房價很難輕易被炒高。

日本法律也規定房東不能隨便漲租金，若房客不接受是可以正當拒絕被提高租金的，告上法院若無極正當理由，通常房客會贏，所以比較常漲租金的時間點是換房客時=租金成長的速度不快。

以上是日本房市普遍的狀況。
再來就要進入$$的問題了。

1K投資套房在日本已經是個很成熟的金融產品，專門賣這種商品的公司，訂價基本上是用表面報酬率去回推的，算法是「年租金收入/房價=表面報酬率」，近幾年視地點與條件不同，約是4%上下。

但是！！你的支出不是只有房價啊

除了買房時一次性的各種手續費以外，持有房子期間還有以下支出：
- 每月的大樓管理費
- 每月的大樓修繕基金（還會隨屋齡越來越貴）
- 給管理公司的代管費（通常是房租的5%左右，空房時免付）
- 設備壞了的更新費
- 房客退租後的清潔費
- 空房時貸款還是得付
- 火災與地震保險（五年一簽，地震選配，火災一定要）
- 每年的固定資產與都市計畫稅
- 貸款利息（除非你全現金買）

招租時通常要下一個月房租的廣告費，大概剛好跟你招到新房客時拿到的一個月禮金打平而已（所以只收一個月禮金的房東其實沒賺錢呢 ）

最後房子出售時，還要付
- 仲介手續費（售價3%+6萬，再加消費稅）
- 房價賺錢部份的所得稅和住民稅（持有五年以上的話共約20%，以內40%，非日本在住可少5%住民稅）
- 登記相關的手續費

這些全部算完，應該會發現，表面報酬率只有4%的話，最後的收支通常是負的。

賠錢的生意沒人做，那這種產品怎麼會發展起來？
因為它有另一個隱藏的收入是只有在日本的高收入族群賺得到的：節稅。

房子的折舊、利息、每月管理費以及自己聚餐硬說是房地產討論會等，全部可視為經營這間投資物件的支出，讓這間房子帳面上每年賠XX萬，就能折抵當年度的所得稅額XX萬。

如果你的最高所得稅率是20%，這時就能省XX*20%。
如果你的最高所得稅率是40%，這時就能省XX*40%。

真正是有錢的越有錢，沒錢的還是沒錢

如果把節稅算下去，最終整體是黑字的話，這就還是一個可考慮投資的產品，也因為主要其實是透過節稅手段賺（省）錢，我覺得這種1K房比較像是種金融操作產品。

但在日本收入不夠高的吃不到節稅的紅利，更別提根本不住在日本的人了。

在日本沒長期居留權的人也沒什麼「先買起來放著，以後自己住」，前面也提過一旦租出去，不是想住就能隨時收回來。

有錢買一間放著，每年只來渡假住幾個月也爽這種人不論，若是以投資賺錢角度來買日本不動產，請先精算以上提到的所有支出項目，確定你真的會賺錢，或是你要賭賣出時房價會大漲再下手，不然海外投資客賠的風險很高。

而因為海外投資客本來就沒辦法用日系銀行的低利率全貸，比較適合的方向可能是反向操作，找屋齡高、房價已降、但房租維持的不錯、表面報酬率更高的物件投入更多現金比例買。

或是買40平方米以上，自住客也會買，比較有無視房租報酬率漲價機會的物件。但你要賣自住客得等房客先主動退租，而且日本房價剛漲完一波，接下來是否會繼續漲呢？

我朋友的朋友的鬼故事，就是海外投資沒得節稅+新築房價貴，出租後每月還得倒貼台幣一萬多，還沒算每年的稅金和其他支出呢 現在才覺得像被詐騙也來不及了......

負的部分跟我當初算得差不多，所以我雖然很想，但理智知道不行，不過我真不知道原來高收入人群可以拿來節稅啊，真有趣

cony01234: 美國買投資用房不能嗎？（沒研究過別國的）

美國利率有點太高，然後仲介手續費我印象也不止3%....然後報稅要列舉很麻煩

cony01234: 日本要抵也是要自己報稅一個個列舉啦