[都更狀況多]~~我家附近有一個都更案，現在已經蓋好了，碰到一個問題: 全體住戶要扛貸款。
原來都更有好幾種狀況，有一種是原住戶們和建商共同分享，一種是蓋好的新房子都歸原有區分所有權人，建商不分的。後者這種情況，原住戶就得扛成本和貸款。
原來都更有好幾種狀況，有一種是原住戶們和建商共同分享，一種是蓋好的新房子都歸原有區分所有權人，建商不分的。後者這種情況，原住戶就得扛成本和貸款。
都更不是事先都會談好條件：住戶按照土地持有拿回/加購多少坪數
建商賣幾戶
建商賣幾戶
一坪開價120萬。原本以為地點好，應該很好賣。結果並沒有。總價太高+內部實際使用空間太小，所以銷售情況不太優。現在委託代銷業者處裡。住戶們煩得要死，因為大家得分攤這些賣不出去的空戶貸款。
窮苦人家
說
你要不要買
加價賣啊
原來如此! 應該剩下戶數不多才對
john_smith_us: 其實這情況讓我想到如果利率一旦提高，僅僅一碼，就可能讓這些原住戶的負擔大幅加重。
原本是老公寓，四樓的那種。巷道很窄。
這樣的環境。
這樣的環境。
熊谷組是營造廠
幾週前遇到的那個司機，他說他們是多的戶依市價賣，幫他們辦都更程序的顧問公司會建議最適售價，訂太高會賣不掉。他們是都賣掉了，所以一戶可以分到3-400萬。
幾週前遇到的那個司機，他說他們是多的戶依市價賣，幫他們辦都更程序的顧問公司會建議最適售價，訂太高會賣不掉。他們是都賣掉了，所以一戶可以分到3-400萬。
地點好，公開銷售開價120萬，花點時間應該還是會順銷。
開價120，實際成交會打折一些
開價120，實際成交會打折一些
我一直以為這種都更，就是原住戶再貼點錢(因為換新房子了嘛)，換間新的屋子來住。沒想到賣不掉的還得自己背房貸。好意外。
cindy234: 賣掉就賺了啊！
john_smith_us: 希望能快賣掉，不然利息負擔很重。
這種的就是住戶們自己要去賣這些空屋呀
cindy234: 比較好奇大樓蓋一坪多少
一坪如果，30萬賣120萬，每戶20坪就有1800萬了
七折八扣，利潤都很高啦
其實我住的這一帶因為是老社區，很多住戶都在觀望。只要有都更案，老住戶都會跑去問價錢。可惜不是像"東騰千里"這種大坪數、就是像興富發那種蓋得很醜又很大間的辦公大樓。
民生東路松江路口，有一個都更案"華固松疆"。該案規劃為地上二十一層、地下五層，一層兩戶，總戶數四十戶，坪數則有一百及一百一十坪兩種規格，公設比約32%。
所以百坪剩下68坪，慘
問題是都更之後的稅變得超重的。因為是都更後的新房子，房屋稅與契稅暴增，若以3.6%稅率計算，房屋稅高達197-213萬，契稅也恐超過300萬。
cindy234: 買得起一億的不用煩惱
john_smith_us: 還沒提到管理費呢。大坪數，又是這種"豪"宅，每個月管理費也不是一般人負擔得起的。
昨天才看到合江街有間都更完賣不掉，法拍都流標，一看，公設比58%，頭殼壞掉才去買。
KarinCSF: 小套房吧
john_smith_us: 就原本是三房兩廳，都更完變套房，但房屋地價稅管理費都是照三房兩廳的坪數收。
我去參觀過。天花板很矮。如果個子180的去住可能會覺得有壓迫感。連我這個中等身材的都覺得有壓迫感了。明明是這麼好的地點，為什麼蓋出這麼糟糕、格局也很古怪的房子呢?不懂。
所有目前在我家附近的都更，我看過的 都很爛 (哀傷)。豪宅的地段和價格，貧民窟的街道環境。至於格局也沒有好到哪裡。
東騰千里一樓的那個魚塭，真的不曉得是幹嘛用的。每個月水費一定嚇死人吧。一樓大廳也不曉得是幹嘛的。這些都灌在持分當中，可是住戶不僅每個月要養護維持，增加持有成本，重點是也不好看。
你說這個池子是要幹甚麼?
大樓一樓有的上百坪空蕩蕩，不能利用嗎？
真的神經病，做店面不好嗎？ 
john_smith_us: 我也想知道，這個空間能用來幹甚麼?因為我們不是住戶，也無法進去使用。
cindy234: 住戶也不能用啊？
老頭有個客戶，職業是結構技師。據他所言台灣人很喜歡的豪宅一樓氣派大廳，因為缺乏足夠的柱子支撐，所以其實是軟腳建築。
john_smith_us: 至少我從來沒看到東騰千里的一樓大廳有被使用過。他要進去得刷門禁卡。
cindy234: 拿來集貨包郵
照片都拍得很美啦(苦笑)
大門長這樣。其實這裡原本是聯合羽球館。羽球館拆除之後，蓋成這樣的奇怪豪宅。
大門？好像棺材板
我也搞不懂，為什麼要有這樣的屏風(?)
遮陽吧？只是颱風穩嗎？
你看怪不怪?
醜，猜又是風水
有可能。
我有時懷疑，蓋一棟樸實無華的房子，對建商來講是不是會虧錢，所以他們比較愛蓋那些好笑的、有設計感(?)的"豪"宅。
我總覺得那片屏風應該是有風水上的需求
我說的那個司機他們自辦都更，直接跟建築師說，一樓不要氣派大廳，要隔成店面出租，出入哨口不需太多保全駐點，這樣可以將公設比和管理費降至最低。
應該要這樣才對。
他們式當初想說房價會長更多，不想跟建商分，才會搞那麼麻煩吧
不然通常不是一開始就談好，哪些給建商賣，那些自己捕錢
不想跟建商分就是成本要全部自己擔啊
有可能。
蓋房子，最低維護成本 和 最好賣 兩個設計方案可能根本不同